So erhöhen Sie die Mieterzufriedenheit mit einer PropTech-Plattform.
Digitale Services bieten auch in der Immobilienbranche erhebliches Potenzial zur Neugestaltung von Geschäftsmodellen und der Produktpalette. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund gestiegener Nachhaltigkeitsanforderungen von Staat und Mietern müssen Liegenschaften zukünftig energieeffizienter betrieben und gemanagt werden, um den Vermögenswert zu sichern. Hier kann die Digitalisierung hilfreiche Beiträge leisten. Unsere Experten haben geeignete Lösungsansätze untersucht.
Das klassische Geschäft von Eigentümern und Verwaltern besteht im Kern darin, Holz und Stein in Form eines Hauses gegen eine monatliche Gebühr ihrem Mieter zur Verfügung zu stellen. Das Ganze wird ggf. durch einzelne Services ergänzt. Diese spielen meist jedoch eine eher untergeordnete Rolle. Motiviert ist das Handeln unter anderem durch wirtschaftliche Interessen bezüglich des monatlichen Cashflows sowie eine mindestens werterhaltende Bewirtschaftung der Vermögenswerte. Was jedoch, wenn dieser Kern plötzlich nur noch ein kleinerer Baustein des großen Ganzen ist?
Für eine erfolgreiche Digitalisierung in der Immobilienbranche ist eine entsprechende Plattform zur Verwaltung der Liegenschaften essenziell. Diese Plattform muss in der Lage sein, verschiedenste Interessen zu bedienen. Dazu gehören Anforderungen an die abgelegten Daten genauso wie Schnittstellen zum Austausch von Daten und Informationen mit anderen Systemen, Plattformen und mit Anwendern. In unserem Artikel Smarte Apps für Mietwohnungen – Use Cases und Vorteile haben wir bereits die Mieterperspektive auf eine solche Plattform vorgestellt. Im Folgenden wollen wir einige Anforderungen und daraus entstehende Chancen aus Sicht der Eigentümer und Verwalter aufzeigen.
Chance 1: Mieterzufriedenheit durch ein offenes Ohr – 24 Stunden am Tag
Die Mieterzufriedenheit ist beim Immobilieninvestment ein wichtiger Treiber. Viele Vermieter sind daran interessiert, ein langfristiges Mietverhältnis mit einem zufriedenen Mieter zu gestalten, um den monatlichen Cashflow einer Immobilie nicht zu reduzieren. Die Top-3-Risiken eines Immobilieninvestors können mit einer Immobilien-Plattform deutlich reduziert werden:
- Ausfall der Miete über einen längeren Zeitraum
- Ungeplante, nicht umlagefähige Kosten
- Wertverlust der Liegenschaft
Eine der Top-Herausforderungen ist die Bewältigung von Wartung und Reparaturen, sowie deren Kommunikation zwischen Mieter, Vermieter und Service-Dienstleister. Wird diese Herausforderung bewältigt, zahlt sie auf die Vermeidung aller drei Top-Risiken ein. Eine transparente und wirtschaftliche Wartung steigert die Mieterzufriedenheit, reduziert außerplanmäßige Kosten und unterstützt den Werterhalt der Liegenschaft.
Für ein optimales Management haben wir diese Prop-Tech-Plattform konzipiert. Sie macht Dienstleistungen der Immobilienwirtschaft, sogenannte Property Services, über Technologie sowohl für Unternehmen als auch Endverbraucher verfügbar. Auf dieser Plattform können Mieter im Ticketsystem alle Probleme in der App kategorisieren und rund um die Uhr melden. Möglich macht dies der „Immo-Mängelmelder-Chat“. Der Vermieter kann die Tickets an die vorher im System hinterlegten Service-Dienstleister je nach Kategorie mit einem Klick weiterleiten. Dabei erhält der Mieter zusätzlich über jeden Prozessschritt eine automatische Statusaktualisierung – ähnlich einer Sendungsverfolgung. Die Folge: Die Mieterzufriedenheit steigt und der Vermieter spart viel Zeit und Geld bei der Verwaltung.
Chance 2: Effizienz und Einsparung durch geregelten Betrieb
Mehr als nur ein Trend ist die Notwendigkeit, fossile Ressourcen zu schonen. Im ersten Schritt gelingt das durch die besonders effiziente Verwendung und intelligente Einbindung von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien. Einige Varianten erfordern jedoch eine angepasste, flexibel reagierende Steuerung. Die wichtigsten Energieflüsse der Liegenschaft müssen zentral erfasst, analysiert und optimiert werden. Die dafür notwendigen Bausteine haben wir in unserem Smart-Apps-Artikel bereits vorgestellt. Zum einen sind die vernetzten Sensoren zur Erfassung der Energieflüsse von großer Bedeutung, ergänzend muss die Verwaltungsplattform neben betriebswirtschaftlichen Prozessen auch die energetische Steuerung der Liegenschaft übernehmen.
Die Umsetzung erfolgt in drei Schritten:
1. Monitoring: Zunächst werden die Sensoren installiert und die von ihnen erfassten Daten in einem Monitoring zusammengefasst. Hieraus entstehen bereits erste Mehrwerte, bspw. durch die automatisierte Erstellung und Übermittlung der monatlichen Energieverbrauchsinformation. In vielen modernen Liegenschaften ist die Hardware bereits vorhanden. Das Datengold muss lediglich noch erschlossen werden.
2. Analyse: Im zweiten Schritt werden die gesammelten Daten analysiert, um Optimierungspotenziale hinsichtlich des Betriebs oder der Modernisierung aufdecken zu können.
3. Regelung: Zuletzt wird die Liegenschaft in eine Regelung überführt. Das heißt, anstelle eines reinen Monitorings und daraus entstehenden Einzelmaßnahmen wird eine direkte automatisierte Verbesserung auf Grundlage der Messwerte etabliert.
Dieses Vorgehen verspricht Transparenz und nachvollziehbare Ergebnisse, was einen wesentlichen Unterschied zu herkömmlichen Modernisierungsmaßnahmen darstellt. Die tatsächliche Wirkung konventioneller Maßnahmen lässt sich oftmals nur grob schätzen, wodurch eine Bewertung jeder einzelnen deutlich erschwert wird. Letztlich helfen die genauen Messwerte und die Erfassung der Energieflüsse auch, die Liegenschaft einfach und kostengünstig energetisch zu bewerten. So lassen sich Energiekosten und Effizienzstandards leichter nachweisen, der Wert der Liegenschaft erhöhen und einem umweltbewussten Mieterklientel gegenüber präsentieren.
Mit der hierbei verwendeten Sensorik lassen sich weitere wichtige Erkenntnisse sammeln. So können Zustände wie Temperaturen, Lautstärke, Luftfeuchtigkeit Auskunft über den Zustand der Immobilie geben. Überschreiten sie vorher definierte Schwellenwerte, kann der Vermieter umgehend handeln, z.B. um Schimmelbildung in Kellerräumen vorzubeugen. Auch ist die Einbindung weiterer smarter Geräte ratsam, um weitere Optimierungsstrategien umzusetzen:
- Die vernetzte Heizung: neben der reinen Betriebsoptimierung auf Grundlage von Vergangenheits- und Wetterdaten können noch weitere Informationen, bspw. aus Mietereingaben miteinbezogen werden. Definiert der Mieter ein Heizprofil für unterschiedliche Wochentage oder versetzt er seine vernetzte Heizung in den Urlaubsmodus, so kann die Zentralheizung dies berücksichtigen und ihre Betriebsführung entsprechend dem zu erwartenden Wärmebedarf anpassen.
- Die vernetzte Solaranlage: Durch intelligente Steuerung der Verbrauchsgeräte kann der bereitgestellte Solarstrom optimal genutzt werden.
- Steuerung großer Verbrauchsgeräte: Energieverbraucher wie E-Ladesäulen profitieren insbesondere von einer zentralen Steuerung und bieten noch weiteres Optimierungspotenzial. Hier kann zum Beispiel in der Plattform ein Lademanagement zum Buchen von Ladezeiten – auch mieterseitig aufgestellter Säulen – integriert werden. Denn seit kurzem hat sich die Gesetzeslage dahin bewegt, dass Mieter auf eigene Rechnung E-Ladesäulen auf ihren Stellplätzen installieren dürfen. Dies kann dazu führen, dass Infrastruktur und Leitungen überlastet werden und Probleme entstehen oder sich Ladezeiten verlängern. Daraus resultieren für den Vermieter teure, neue Investitionskosten. Mit unserer Plattform können Zeiten gebucht werden, sodass die Mieter eine vernünftige Ladeleistung bekommen und die Kosten des Vermieters gering bleiben, somit eine WIN-WIN-Situation.
- Predictive Maintenance: Die gesammelten Daten erlauben die Umstellung der Liegenschaft auf einen vorrausschauenden Betrieb. Das bedeutet, dass Anlagen gewartet werden bevor sie kaputt gehen, dass Pumpen ersetzt werden bevor sie stillstehen und dass Störungen beseitigt werden bevor sie entstehen, also bevor sie dem Mieter auffallen.
- Anbindung der Service-Dienstleister: Bei direkter Kooperation mit ausgewählten Handwerkern kann die Planung der anstehenden Aufträge vorab geschehen und die Routen dabei optimiert werden. Das vermeidet unnötige Fahrzeiten und Verzögerungen bei der Reparatur. Außerdem ist der Mieter stets auf dem Laufenden dank der Schnittstelle zum „Immo-Mängelmelder-Chat“.
Fazit
Die Möglichkeiten, digitale Services einzubinden, sind also vielfältig. Digitale Lösungen können Ihnen helfen, die Kosten zu senken, die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Instandhaltung zu erleichtern. Die Fokussierung einzelner Aspekte ist dabei individuell wählbar. Es sollten jedoch bereits bei der Einführung einer entsprechenden Plattform alle Aspekte berücksichtigt werden. Die Umsetzung kann dann schrittweise erfolgen. Mit der PropTech-Plattform schaffen Sie eine wichtige Ergänzung zum heutigen Kerngeschäft und legen die Grundlage für weitere intelligente Bausteine rund um die Immobilienvermietung. Mit ihr kommen Sie den steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen nach und tragen zur Zukunftsorientierung der Immobilienbranche bei.
